PUM, czyli powierzchnia użytkowa mieszkalna – jak jest ustalany i od czego zależy? O tym powinien wiedzieć każdy nabywca nieruchomości!

10 maja 2023

Według danych GUS, w okresie styczeń – marzec 2023 roku oddano do użytkowania 54,9 tys. mieszkań. To oznacza, że od początku tego roku już niemal 55 tysięcy Polaków może się cieszyć z własnego nowego „M”. Wszyscy mają za sobą podpisanie umowy kupna i trudną decyzję związaną z wyborem metrażu lokalu. Fachowo metraż ten określany jest w umowie jako PUM, czyli powierzchnia użytkowa mieszkalna. Dla kupującego PUM jest istotny nie tylko ze względu na realną możliwą powierzchnię do użytkowania, ale wpływa także na wysokość późniejszych opłat ponoszonych za lokal, czy też kwotę podatku od nieruchomości, którą należy zapłacić. Jak obliczany jest PUM, skąd wynikają różnice i jakie odstępstwo od wielkości zapisanych w umowie jest dopuszczalne? Sprawdź, co powinieneś wiedzieć!

Co jest, a co nie jest wliczane w PUM

Jako PUM rozumie się sumę powierzchni wszystkich pomieszczeń w mieszkaniu lub budynku mieszkalnym, w którym znajduje się tylko jedno mieszkanie, tj. pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, holi, korytarzy, łazienek, ubikacji, obudowanej werandy, ganku, garderoby oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom mieszkańców bez względu na ich przeznaczenie i sposób użytkowania – co w praktyce oznacza, że te ostatnie mogą być przeznaczone również np. na prywatne biuro, czy siłownię domową.

Ale nie każdy wie, że niektóre powierzchnie, które choć mają dla kupującego bardzo istotne znaczenie, bo realnie „powiększają” możliwości aranżacyjne, czy funkcjonalnie, to jednak formalnie nie są wliczane do PUM. Chodzi o:

· powierzchnie tarasów,

· balkonów,

· antresoli,

· zabudowanych szaf i schowków w ścianach,

· pralni, suszarni,

· strychów,

· piwnic oraz komórek na opał,

· ogródków,

· powierzchnie otworów na drzwi i okna oraz nisze w elementach zamykających.

– W świetle powyższych norm, musimy przede wszystkim pamiętać, że wartość PUM, którą nabywca widzi w umowie deweloperskiej, nie jest równoznaczna z całą dostępną powierzchnią lokalu, którą możemy nazwać umownie „całkowitą”. Nie jest ona też wartością bezwzględnie ostateczną. Wynika to z faktu, że gdy nieruchomość nie jest jeszcze wybudowana, to PUM określa się na podstawie projektu budowlanego. Gdy budynek już powstanie, deweloper zleca dokonanie pomiarów specjaliście, posiadającemu odpowiednie uprawnienia budowlane. Wynik pomiarów w m2, podawany z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku, jest potem wpisywany do tzw. „zaświadczenia o samodzielności lokalu”, pojawia się też w księdze wieczystej. I dopiero to jest finalny, obowiązujący wskaźnik PUM – wyjaśnia Łukasz Nikliński, Prezes Zarządu Money Square Investment.

Prospekt informacyjny – tam szukaj kluczowych informacji, także o PUM

Gdzie jako klienci powinniśmy szukać dokładnych danych o PUM lokalu, którym jesteśmy zainteresowani i o tym, jak deweloper go wyliczył? Taką informację znajdziemy w prospekcie informacyjnym, który – o czym nie każdy wie – ma rolę nie tylko reklamową, ale jest ważnym dokumentem, którego zawartość reguluje ścisły wzór wymagany przez prawo:

– Co do zasady, prospekt informacyjny jest integralną częścią umowy deweloperskiej, ale powinniśmy móc się z nim zapoznać już na etapie wyboru oferty. Warto wiedzieć, że prawidłowo sporządzony prospekt dzieli się na dwie części. Pierwsza jest ogólna: znajdziemy tam informacje, dzięki którym możemy sprawdzić wiarygodność dewelopera: np. oddane dotychczas do użytku inwestycje, czy informacje o możliwości zapoznania się przez potencjalnego nabywcę z aktualnym stanem księgi wieczystej czy kopią aktualnego odpisu z KRS. W tzw. części indywidualnej prospektu powinien być natomiast komplet informacji o konkretnym lokalu mieszkalnym lub domu, którego dotyczy oferta, a więc: m.in. cena za m2 nieruchomości oraz właśnie PUM wraz z opisem przyjętego sposobu wyliczenia powierzchni użytkowej i przedstawionym układem pomieszczeń. Taki prospekt powinien być poświadczony przez dewelopera lub osobę uprawnioną do jego reprezentacji – mówi Łukasz Nikliński, Prezes Zarządu Money Square Investment.

PUM z perspektywy kupującego i dewelopera

Praktyka pokazuje, że „startujący” na rynku deweloperzy niejednokrotnie zaczynają od gęstej zabudowy jednorodzinnej, np. tzw. bliźniaków, ponieważ tego typu inwestycja pozwala wygenerować możliwie największy PUM:

– Takie inwestycje często są podyktowane tym, że początkujący deweloper zapewnia sobie w ten sposób możliwie największy zwrot z inwestycji. Jednak dla kupującego nie zawsze jest to atrakcyjne: ciasna zabudowa, w której sąsiedzi „zaglądają” sobie do okien, zdecydowanie obniża komfort mieszkania w takim miejscu. Tymczasem my, działając w sektorze nieruchomości premium, dostrzegamy szczególnie wyraźnie fakt, jak wielu nabywców ceni sobie intymność lokalizacji. Spokój, prywatna enkalwa – to często dzisiaj synonim luksusu. Dla tych nabywców stworzyliśmy takie miejsca jak Green Peak w Komarnie. To prywatne, wolnostojące domy, wykończone pod klucz i położone w oddaleniu od siebie, które daje poczucie prywatności. Planując tę inwestycję, świadomie nie „wyciskaliśmy” PUM-u, nie zabudowaliśmy działki maksymalnie, aby dać mieszkańcom upragniony „oddech”. Domy są położone tak, że każdy z nich będzie miał otwarty widok na piękne pasma górskie: Karkonosze, Sudety i Izery. PUM to niezwykle istotny wskaźnik, który wpływa więc nie tylko na cenę, ale w perspektywie na wygodę i funkcjonalność nieruchomości – podsumowuje Łukasz Nikliński, Prezes Zarządu Money Square Investment.

O Money Square Investments:

Money Square Investments powstała z chęci tworzenia niepowtarzalnych możliwości inwestycyjnych w nieruchomości klasy premium dla klientów biznesowych i indywidualnych. W MSI łączymy ponad dziesięcioletnie doświadczenie deweloperskie i doświadczenie na rynkach finansowych z pasją do przywracania blasku starym budynkom. Realizowaliśmy kameralne inwestycje oraz wielomilionowe projekty w całej Polsce, zawsze kierując się szacunkiem dla historii i chęcią, by na powrót służyły mieszkańcom i stały się klejnotami zdobiącymi miasta.